By สมชาย ใจดี
หากคุณกำลังมองหาคอนโดหรือบ้านในเมืองพัทยา จังหวัดชลบุรี การเตรียมเรื่องสินเชื่อให้พร้อมตั้งแต่ต้นคือสิ่งที่แยกผู้ซื้อที่ตัดสินใจอย่างมั่นคงออกจากผู้ที่ต้องมาแก้ปัญหาทีหลัง ตลาดในพัทยามีทั้งคอนโดพร้อมอยู่ โครงการที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จ และบ้านจัดสรรในเขตรอบเมือง ซึ่งแต่ละประเภทมีเงื่อนไขการอนุมัติที่แตกต่างกันชัดเจน บทความนี้เป็นภาคต่อของเนื้อหาในหน้า บริการยื่นสินเชื่อบ้านและคอนโด พัทยา ที่สรุปภาพรวมไว้แล้วว่าบริการยื่นสินเชื่อทำหน้าที่เป็นตัวกลาง ไม่ได้รับประกันการอนุมัติ และผู้กู้ต้องรับผิดชอบความถูกต้องของข้อมูลเอง ที่นี่เราจะลงลึกถึงกลไกที่ธนาคารใช้จริง ตั้งแต่เกณฑ์ LTV และ DSR ไปจนถึงลำดับเอกสารและจุดที่มักทำให้คำขอล่าช้า
ในประเทศไทย สินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งหมดอยู่ภายใต้เกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ซึ่งกำหนดกรอบเพดานการให้สินเชื่อตามมูลค่าหลักประกันและความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ ผู้ซื้อในพัทยาจึงต้องเข้าใจว่าเงื่อนไขนี้ไม่ได้ขึ้นอยู่กับความต้องการของธนาคารแต่ละแห่งเพียงอย่างเดียว แต่มีกรอบกลางที่ทุกธนาคารต้องยึดถือ สิ่งที่แต่ละธนาคารแตกต่างกันคือวิธีการตีความและน้ำหนักที่ให้กับรายได้ประเภทต่างๆ โดยเฉพาะรายได้จากการท่องเที่ยวและธุรกิจส่วนตัวซึ่งเป็นรายได้หลักของคนทำงานจำนวนมากในพัทยา
ข้อสังเกตสำคัญ: ผู้กู้ที่ตัดสินใจจากวงเงินสูงสุดที่ได้รับอนุมัติ มักพบภาระจริงเมื่ออัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นหรือรายได้ลดลงในช่วงปีแรกของการผ่อน ดังนั้นค่างวดที่เหมาะสมควรคำนวณจากกรณีที่ดอกเบี้ยสูงที่สุดตามสัญญา ไม่ใช่จากอัตราช่วงโปรโมชันเพียงอย่างเดียว
สินเชื่อบ้านทั่วไปกับสินเชื่อโครงการก่อสร้างมีกลไกการเบิกจ่ายที่ต่างกันอย่างมาก สินเชื่อบ้านทั่วไปมักปล่อยเงินก้อนเต็มวงเงินในวันโอนกรรมสิทธิ์ ส่วนสินเชื่อโครงการก่อสร้างจะทยอยเบิกตามงวดความคืบหน้าของงาน ผู้ซื้อคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จจึงอาจต้องชำระดอกเบี้ยบางส่วนระหว่างรอ และต้องเตรียมเงินสดสำรองไว้สำหรับช่วงที่ยังไม่มีการเบิกเงินกู้เต็มจำนวน ก่อนจองทรัพย์ควรถามธนาคารให้ชัดว่าโครงการนั้นได้รับการสนับสนุนหรือไม่ และตารางการเบิกจ่ายเป็นอย่างไร
สินเชื่อรีไฟแนนซ์เหมาะกับผู้ที่มีหนี้บ้านอยู่แล้วและต้องการย้ายไปธนาคารที่ดอกเบี้ยดีกว่า หรือผู้ที่ต้องการดึงสภาพคล่องจากทรัพย์เดิมมาใช้ซื้อทรัพย์ใหม่ การโอนสินเชื่อจากธนาคารอื่นมักมีค่าใช้จ่ายการไถ่ถอนจำนองและค่าจดจำนองใหม่ ผู้กู้ต้องคำนวณว่าส่วนต่างดอกเบี้ยที่ประหยัดได้คุ้มกับค่าใช้จ่ายเหล่านี้ภายในระยะเวลาที่จะถือทรัพย์จริงหรือไม่
LTV หรือ Loan-to-Value คืออัตราส่วนระหว่างวงเงินกู้กับมูลค่าหลักประกัน ซึ่งธปท.กำหนดเพดานไว้ต่างกันตามจำนวนหลังและประเภทที่อยู่อาศัย โดยทั่วไปหลังแรกที่ผู้กู้ถือครองจะได้เพดานสูงกว่าหลังที่สองหรือหลังถัดไป ทำให้ผู้ซื้อที่ต้องการลงทุนปล่อยเช่าในพัทยาต้องเตรียมเงินดาวน์สูงขึ้น ตัวเลขเพดานที่ใช้จริงควรตรวจกับประกาศล่าสุดของธปท. เพราะเกณฑ์อาจถูกปรับตามสภาวะตลาด
ราคาประเมินที่ธนาคารใช้ไม่เท่ากับราคาซื้อขายเสมอไป หากผู้ประเมินของธนาคารให้มูลค่าต่ำกว่าราคาที่ตกลงกันไว้ วงเงินที่อนุมัติจะคำนวณจากราคาประเมิน ส่วนต่างที่เหลือต้องจ่ายเป็นเงินดาวน์เพิ่มเติม ผู้ซื้อคอนโดมือสองในพัทยาจึงควรเตรียมงบเผื่อไว้อย่างน้อยส่วนหนึ่งของส่วนต่างนี้ตั้งแต่วางแผนการเงิน ไม่ใช่รอให้ผลประเมินออกมาแล้วค่อยหาเงินเพิ่ม
DSR หรือ Debt Service Ratio คืออัตราส่วนระหว่างภาระหนี้ต่อเดือนทั้งหมดกับรายได้ต่อเดือนของผู้กู้ ธนาคารจะนำค่างวดสินเชื่อใหม่ที่ขอ รวมกับค่างวดหนี้เดิมทุกรายการ มาหารด้วยรายได้ที่ยอมรับได้ ยิ่งตัวเลขนี้สูง โอกาสถูกปฏิเสธหรือถูกลดวงเงินยิ่งมาก สูตรการคำนวณและเพดานที่ยอมรับได้ต่างกันตามนโยบายของแต่ละธนาคาร จึงควรถามให้ชัดก่อนเลือกยื่นคำขอ
หนี้ที่ธนาคารนำมาคิดรวมมักครอบคลุมหลายรายการที่ผู้กู้มองข้าม เช่น ยอดขั้นต่ำของบัตรเครดิตแม้จะชำระเต็มจำนวนทุกเดือน ค่างวดสินเชื่อรถยนต์ สินเชื่อส่วนบุคคล และสินเชื่อจากการผ่อนสินค้า การปิดหนี้ที่มีดอกเบี้ยสูงหรือยอดผ่อนต่อเดือนสูงบางรายการก่อนยื่น จะช่วยลดสัดส่วน DSR และเพิ่มโอกาสได้วงเงินตามที่ต้องการ
เอกสารด้านบุคคลและรายได้เป็นชุดแรกที่ธนาคารตรวจ ประกอบด้วยบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และสำเนาทะเบียนสมรสหรือหย่าหากมี สำหรับพนักงานประจำต้องใช้สลิปเงินเดือนย้อนหลังและหนังสือรับรองรายได้จากนายจ้าง ส่วนผู้ที่ทำอาชีพอิสระหรือเป็นเจ้าของกิจการในพัทยาจะถูกขอเอกสารที่หนักกว่า ได้แก่ งบการเงิน แบบยื่นภาษี ภ.ง.ด.90 หรือ ภ.ง.ด.91 และ statement บัญชีธนาคารย้อนหลังหลายเดือน ซึ่งธนาคารจะใช้ดูการไหลเวียนของเงินและรายได้จริง มากกว่าตัวเลขที่แจ้งไว้เพียงอย่างเดียว
เอกสารเกี่ยวกับทรัพย์ที่จะซื้อต้องตรวจสอบก่อนยื่นเช่นกัน ได้แก่ สัญญาจะซื้อจะขาย เลขที่โฉนดหรือโฉนดชั้นที่ตรวจสอบได้ที่สำนักงานที่ดิน และสำหรับโครงการที่ยังไม่สร้างเสร็จต้องมีใบอนุญาตก่อสร้างที่ยังมีผลบังคับใช้ นอกจากนี้ควรขอใบเสนอราคาค่าส่วนกลาง ค่าโอน และค่าจดจำนองจากผู้ขายหรือโครงการ เพื่อให้เห็นค่าใช้จ่ายทั้งหมดก่อนลงนาม
ประวัติเครดิตเป็นอีกส่วนที่ต้องเตรียมล่วงหน้า ผู้กู้ควรขอรายงานเครดิตจากเครดิตบูโรก่อนยื่นอย่างน้อยหนึ่งเดือน เพื่อตรวจว่ามีข้อมูลผิดพลาดหรือยอดค้างชำระที่ยังไม่ได้ปรับปรุงหรือไม่ หากพบข้อผิดพลาด การยื่นคำขอเพื่อแก้ไขต้องใช้เวลา และควรเว้นระยะหลังการชำระหนี้ค้างหรือปิดบัญชีสักช่วงก่อนยื่นจริง เพื่อให้ข้อมูลในระบบอัปเดตครบถ้วน เมื่อพิจารณาเลือกผู้ให้บริการ ควรดูว่าบริการยื่นสินเชื่อบ้านและคอนโด พัทยามีการอธิบายเงื่อนไขดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียม และขั้นตอนการยื่นเอกสารไว้ชัดเจนหรือไม่ เพื่อให้ผู้กู้เปรียบเทียบข้อมูลได้ครบก่อนตัดสินใจ
ขั้นแรกคือการเปรียบเทียบเงื่อนไขจากหลายธนาคาร โดยเทียบอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ ลอยตัว และแบบขั้นบันไดในรูปแบบเดียวกัน พร้อมระยะเวลาผ่อนที่เหมาะกับรายได้ อัตราดอกเบี้ยคงที่ช่วงแรกให้ความแน่นอนของค่างวด แต่ดอกเบี้ยลอยตัวมักเริ่มต่ำกว่าและเปลี่ยนตามตลาด ผู้กู้ควรคำนวณค่างวดในกรณีที่ดอกเบี้ยปรับขึ้นเต็มอัตราตามสัญญา เพื่อดูว่ายังอยู่ในกำลังที่รับไหวหรือไม่ ค่าธรรมเนียมการประเมินหลักประกัน ค่าอากร และค่าใช้จ่ายแรกเข้าต้องนำมารวมในการเปรียบเทียบด้วย ไม่ใช่ดูเฉพาะดอกเบี้ย